Por Augusto César
O mercado de condomínios logísticos no Brasil atravessa uma transformação técnica profunda, e o Nordeste emergiu como um dos protagonistas centrais dessa evolução. De acordo com o relatório da Newmark do 4° trimestre de 2025, a região não apenas expandiu seu estoque físico, mas elevou drasticamente o padrão das construções. Esse movimento colocou estados como Pernambuco no topo do ranking de qualidade nacional, ao lado de potências históricas como São Paulo e Minas Gerais.
Atualmente, o país soma 43,6 milhões m² em condomínios logísticos, volume que ainda revela um enorme potencial de desenvolvimento. Nesse cenário, o Nordeste impressiona pela eficiência: enquanto a média nacional de espaços vagos (vacância) gira em torno de 7,4%, estados como Maranhão, Sergipe e Piauí operam com ocupação total (0,0% de vacância). Isso indica que a demanda local absorve imediatamente qualquer nova oferta de galpões de alto padrão.
Segundo o relatório, Pernambuco se consolida como o grande motor logístico da região, detendo o quarto maior mercado de condomínios do país, com 2,1 milhões m². O polo de Cabo de Santo Agostinho é atualmente citado pela Newmark como um dos principais mercados de qualidade técnica do Brasil. Logo atrás, a Bahia soma 1,33 milhão m², com Feira de Santana posicionada como ponto estratégico para a distribuição de mercadorias.
Infraestrutura e localização estratégica
Para especialistas do setor, o fenômeno da ocupação total no Nordeste não ocorre por acaso. Ele é sustentado por uma combinação de localização geográfica privilegiada e investimentos pesados em infraestrutura.
Hubs portuários como Itaqui (MA), Pecém (CE) e Suape (PE) são os pilares que permitem à região redesenhar o fluxo de mercadorias no Brasil, aproveitando a proximidade com mercados da Europa e dos Estados Unidos.
“O Nordeste está num momento estratégico para o setor de Logística. O crescimento é impulsionado por uma combinação de localização privilegiada e investimentos pesados em infraestrutura que estão redesenhando o fluxo de mercadorias no Brasil”, afirma Marcílio Cunha, diretor de operações da Anelog.
Cunha ressalta que o avanço de projetos como a Transnordestina e a recuperação de malhas rodoviárias estão viabilizando a interiorização da logística em cidades como Vitória da Conquista (BA) e Campina Grande (PB).
A criação de Centros de Distribuição próprios na região visa garantir entregas rápidas de e-commerce, reduzindo a dependência histórica do Sudeste. Segundo Marcílio, o impacto vai além do simples transporte de carga.
“Esse cenário transforma o Nordeste não apenas em um corredor de passagem, mas um nó central de inteligência e armazenamento, gerando empregos qualificados e atraindo tecnologia para o setor.”
Vantagens competitivas reais consolidam o Nordeste
Segundo Edgar Leonardo, economista e coordenador de pós-graduação da Unit, o cenário em que estados brigavam para oferecer apenas isenções fiscais ou obras específicas deu lugar a uma nova dinâmica. Com a Reforma Tributária, destaca ele, o foco agora recai sobre a eficiência logística e a localização.
“Com o fim dessa guerra existia fiscal que existia, a gente vai trabalhar com vantagens competitivas reais. Uma vantagem que pode ser natural, que pode ser uma posição estratégica”, explica.
Nesse contexto, esclarece o especialista, o Recife surge como o exemplo central dessa força devido à sua proximidade com outros grandes centros consumidores. A capital pernambucana funciona como um ponto de redistribuição ágil, encurtando distâncias para estados vizinhos e para o interior.
O economista destaca que a curta distância entre Recife e João Pessoa, por exemplo, amplia significativamente o mercado acessível. “Isso já meio que duplica o tamanho. Porque o Recife, e a gente tem que pensar no Grande Recife, fica muito perto da Paraíba, de Alagoas. A gente tem essa zona de influência logística”, destaca Edgar Leonardo.
Além dos fatores geográficos, a infraestrutura técnica e o capital humano são pilares que sustentam o crescimento como hub. A integração entre o Porto de Suape, o Porto do Recife e a malha aeroportuária internacional coloca a região em uma posição privilegiada no comércio global.
Edgar Leonardo reforça que essa conectividade é o diferencial para atrair novos investimentos. “A gente está interconectado não só internacionalmente por portos e aeroportos, mas localmente o Recife tem essa característica de distribuir bem. E a gente está com uma proximidade grande para a África e Europa”, argumenta.
Gigantes do setor investem R$ 742 milhões na região
A confiança no potencial nordestino reflete em aportes financeiros massivos de grandes operadoras. A Log Commercial Properties (Log CP) anunciou um plano robusto de investir R$ 742 milhões na construção de sete novos condomínios logísticos na região até 2027.
Para a companhia, o Nordeste é central na estratégia de negócio, representando cerca de 33% de seu plano de crescimento global projetado até 2028.
Em Pernambuco, a Log já possui unidades consolidadas e iniciou a construção de um terceiro galpão logístico na capital. A escolha estratégica por Recife se deve à proximidade com os portos de Suape e do Recife, facilitando o escoamento multimodal.
Essa densidade de ativos transforma a capital pernambucana em um ponto de conexão vital para o comércio regional e internacional, garantindo que o estado siga na elite logística do país.
Na Paraíba, o movimento também é acelerado com uma expansão de R$ 58 milhões no condomínio Log João Pessoa. O projeto adicionará 27 mil m² de área locável e deve gerar mais de 400 novos empregos.
Além disso, a empresa reforçou sua presença no Ceará e em Alagoas, onde a unidade de Maceió oferece galpões modulares com pé-direito de 12 metros, focando na máxima eficiência operacional para os locatários que buscam fugir dos custos elevados do Sudeste.
